Pour les acheteurs et les investisseurs
Inspection d'une maison ou d'un appartement avant achat
Deux heures de visite poste par poste, un rapport sous 72 h. Pour acheter au bon prix, prévoir le bon budget, et signer en connaissant l'état réel du bien.
Pourquoi
Les diagnostics ne disent pas tout.
Le vendeur vous remet un dossier de diagnostics obligatoires : DPE, électricité, gaz, amiante, plomb, termites selon la commune. Chacun répond à une question précise et réglementaire. Aucun ne vous dit si la toiture tiendra encore dix ans, ce que coûtera le remplacement des fenêtres, ou si la fissure du séjour mérite qu'on s'y arrête.
L'inspection avant achat répond à cette question-là : dans quel état est ce bien, et combien de travaux faut-il prévoir ? Elle complète les diagnostics, elle ne les remplace pas.
À retenir
Un poste oublié, une fenêtre ou une VMC, coûte souvent plus cher que l'inspection elle-même. Et un chiffrage relié à des constats pèse plus dans une négociation qu'une impression de visite.
Ce que je regarde
Onze postes, le même ordre à chaque visite.
Une méthode fixe, pour ne rien oublier quand le coup de cœur s'en mêle.
Photos d'illustration, pas des constats de Stéphane.
- Structure et fissuresmurs porteurs, planchers, fissures intérieures et extérieures, signes de mouvement
- Toiture et charpentecouverture, zinguerie, traces d'infiltration, charpente quand les combles sont accessibles
- Humiditéremontées capillaires, condensation, infiltrations, odeurs, traces au pied des murs
- Isolationcombles, murs, planchers bas, ce qui a été fait et ce qui manque
- Fenêtres et menuiseriessimple ou double vitrage, état des cadres, étanchéité, volets
- Chauffage et eau chaudetype d'installation, âge apparent, entretien visible
- Électricitétableau, protections, état apparent de l'installation, ce qui est à remettre aux normes
- Plomberie et évacuationsalimentation, évacuations, assainissement collectif ou fosse
- VentilationVMC présente ou non, entrées d'air, pièces humides
- Extérieursfaçades, terrain, murs de soutènement, piscine quand il y en a une
- Parties communesen copropriété : état visible de l'immeuble, travaux votés ou à venir à demander au syndic
Le rapport
Un état clair de chaque poste, chiffré.
Chaque point est classé : bon état, à surveiller, à reprendre ou urgent. Chaque montant est relié à un constat et à une photo. Vous recevez le rapport sous 72 h, en PDF, à partager avec votre banque ou votre famille.
Extrait de rapportT3 de 68 m², années 1960Exemple illustratif
F- Structure et fissuresBon état
- Menuiseries, simple vitrageÀ reprendre
- Ventilation absenteÀ reprendre
- Tableau électrique ancienÀ reprendre
- Condensation salle de bainÀ surveiller
- Ravalement voté en copropriété ?À vérifier
Exemple illustratif. Ordres de grandeur non contractuels, à confirmer par devis.
Ce que ce n'est pas
Les limites, dites clairement.
Pas un diagnostic obligatoire
Les diagnostics restent à la charge du vendeur et ne sont pas remplacés par le rapport.
Pas une étude de structure
Si un indice le justifie, je vous oriente vers un bureau d'études, qui seul peut se prononcer sur la structure.
Pas un conseil juridique
Pour les clauses du compromis ou les délais, votre notaire est le bon interlocuteur. Le rapport ne fixe pas non plus le prix de votre offre : cette décision vous appartient.
Questions fréquentes
Questions sur l'inspection avant achat
Pouvez-vous détecter les vices cachés ?
Personne ne peut le promettre. L'inspection est visuelle et non destructive : je regarde tout ce qui est accessible, sans démonter ni sonder. Ce qu'elle apporte, c'est un regard d'homme du bâtiment sur l'ensemble du bien, et la liste des points à faire vérifier par un professionnel quand un indice le justifie.
Est-ce un devis ?
Non. Le rapport donne des ordres de grandeur, non contractuels, pour décider et négocier. Si vous voulez des montants précis, je réunis les devis d'artisans après le compromis.
Et si je cherche encore mon bien ?
Réservez l'appel quand même : je vous donne les points à regarder pendant vos visites, et je serai disponible dès que vous aurez trouvé votre bien.
Faut-il être présent pendant la visite ?
Ce n'est pas obligatoire, mais c'est conseillé : on fait le point ensemble à la fin, sur place, avant même le rapport écrit. La visite se cale avec l'agence ou le vendeur.
Prendre rendez-vous
Vous avez trouvé un bien ?
Un appel de 15 minutes, gratuit et sans engagement : vous me décrivez le bien et votre projet, je vous explique le déroulé et je vous confirme le tarif par écrit.
Stéphane D'Acunto
06 66 12 16 45
[email protected]
Basé à Cabriès (13)